토지거래허가구역 실거주 유예는 2026년 10월 1일부터 연장·확대될 예정입니다.
2026년 9월 23일 현재는 새 기준 시행 전이므로 적용 시점을 구분해서 보셔야 합니다.
새 기준이 시행되면 실거주 유예 신청기한은 2027년 12월 31일까지로 늘어나고, 기존 임대차계약의 남은 기간뿐 아니라 갱신계약 1회, 최대 2년도 유예 범위에 들어갑니다.
다만 매수자가 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지해야 하는 조건과 실제 입주한 뒤 2년 동안 거주해야 하는 의무는 그대로 유지됩니다.
국토교통부에서 2027년 실거주 유예 연장 내용 확인하기
2026년 10월 1일부터 무엇이 달라지나요?
가장 큰 변화는 신청기한이 1년 늘어나고 갱신계약까지 유예 범위가 넓어진다는 점입니다.
기존 조치는 2026년 12월 31일까지 신청하는 방식이었지만, 새 조치는 2027년 12월 31일까지 신청할 수 있도록 연장될 예정입니다.
| 구분 | 기존 조치 | 2026년 10월 1일부터 시행 예정인 조치 |
|---|---|---|
| 신청기한 | 2026년 12월 31일까지 | 2027년 12월 31일까지 |
| 임대차 인정 범위 | 현재 임대차계약의 남은 기간 | 남은 기간과 갱신계약 1회, 최대 2년 |
| 매수자 조건 | 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 | 같은 조건 유지 |
| 입주 후 거주 | 2년 거주 | 2년 거주 유지 |
따라서 이번 확대는 실거주 의무를 없애는 것이 아니라 세입자가 있는 집의 입주 시점을 더 늦출 수 있게 하는 조치로 이해하시면 됩니다.
실거주 유예 조건은 누구에게 적용되나요?
새 연장·확대 조치에서도 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 사람이어야 합니다.
대상은 토지거래허가구역에서 현재 임대 중인 주택을 매수하면서 바로 입주하기 어려운 경우를 중심으로 합니다.
실거주 의무 유예를 받았다고 해서 거주의무 자체가 사라지지는 않습니다.
유예기간이 끝난 뒤 집에 들어가면 그때부터 2년 동안 직접 거주해야 합니다.
즉 매수 계획을 세울 때는 ‘지금 바로 들어갈 수 있는가’보다 세입자 계약이 끝난 뒤 2년 거주까지 이어갈 수 있는가를 함께 보셔야 합니다.
국토교통부에서 기존 무주택 실수요자 유예 조건 확인하기
갱신계약까지 얼마나 유예받을 수 있나요?
2026년 10월 1일부터는 기존 임대차계약의 남은 기간에 더해 갱신계약 1회, 최대 2년까지 실거주 유예 범위에 포함될 예정입니다.
기존에는 세입자의 현재 계약이 끝나면 매수자가 입주해야 했지만, 앞으로는 요건을 갖춘 갱신계약도 추가로 인정하는 방식입니다.
그래서 세입자의 계약 종료일이 가까운 집을 사더라도 갱신계약이 인정되면 실제 입주 시점이 더 늦어질 수 있습니다.
다만 갱신계약을 몇 번이고 이어서 실거주를 미루는 방식은 아닙니다.
인정되는 갱신계약은 1회이고 기간은 최대 2년이라는 제한을 함께 보셔야 합니다.
2027년 말까지 연장되면 누구나 그때까지 입주를 미룰 수 있나요?
아닙니다.
2027년 12월 31일은 실거주 유예 신청기한이고 모든 사람이 그 날짜까지 입주를 미룬다는 뜻은 아닙니다.
실제 입주 시점은 현재 임대차계약의 종료 시점과 새로 인정되는 갱신계약 기간에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 ‘내년 말까지 연장’이라는 표현만 보고 입주기한도 모두 2027년 말이라고 생각하면 안 됩니다.
특히 갱신계약까지 적용되는 경우에는 계약 종료 시점에 따라 실제 입주가 2028년이나 2029년으로 넘어갈 수 있습니다.
토지거래허가구역 실거주 유예를 받으면 대출도 완화되나요?
이번 실거주 유예 확대만으로 주택대출 기준이 함께 완화되는 것은 아닙니다.
실거주 유예는 세입자가 있는 집을 살 때 입주 시점을 늦추는 제도이고, 대출 가능액과 금리 같은 자금조달 조건은 별도로 보셔야 합니다.
그래서 실거주 유예 대상이 되더라도 필요한 매수자금을 실제로 마련할 수 있는지는 따로 계산해야 합니다.
세입자를 둔 채 매수할 수 있게 됐다는 사실과 대출이 충분히 나온다는 것은 같은 뜻이 아닙니다.
매입임대아파트나 재건축·재개발 주택은 신청기간이 다를 수 있나요?
네.
일부 매입임대아파트와 정비사업 관련 주택은 일반적인 2027년 12월 31일 기준과 다른 신청기간이 적용될 수 있습니다.
조정대상지역의 매입임대아파트는 의무 임대기간이 남아 있거나 세제 혜택 적용 시점이 늦어지는 경우가 있습니다.
투기과열지구의 재건축·재개발 주택도 조합원 지위 양도 제한 때문에 시점이 달라질 수 있습니다.
이런 경우에는 세제 혜택 적용 시점 등이 조정되면 그 시점부터 15개월 동안 실거주 유예를 신청할 수 있도록 신청기간도 함께 조정될 예정입니다.
일반 주택과 조건이 다를 수 있으므로 매입임대나 정비사업 주택은 별도 적용 시점을 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
실거주 유예와 세금의 거주요건은 같은 건가요?
같은 문제로 보시면 안 됩니다.
이번 조치는 토지거래허가제에서 입주 시점을 늦추는 실거주 유예에 관한 내용입니다.
실거주 유예를 받았다는 이유만으로 양도소득세 등 다른 제도의 거주요건까지 자동으로 면제된다는 내용은 이번 국토교통부 발표에 포함되어 있지 않습니다.
따라서 매도 시 세금까지 계획하고 있다면 토지거래허가상의 거주의무와 세금의 거주요건을 따로 판단해야 합니다.
집을 사기 전에 무엇부터 확인하면 될까요?
매수 계약 전에 아래 순서로 확인하면 실거주 유예와 실제 자금 계획을 섞어서 판단하는 실수를 줄일 수 있습니다.
- 시행일을 확인합니다. 새 연장·확대 기준은 2026년 10월 1일부터 시행될 예정입니다.
- 신청 가능 시기를 봅니다. 일반적인 신청기한은 2027년 12월 31일까지로 연장될 예정입니다.
- 내 무주택 상태를 확인합니다. 매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지해야 합니다.
- 세입자 계약기간을 봅니다. 기존 계약뿐 아니라 갱신계약 1회, 최대 2년까지 인정될 수 있습니다.
- 입주 뒤 계획을 세웁니다. 유예가 끝나 입주하면 2년 동안 거주해야 합니다.
- 대출을 따로 계산합니다. 실거주 유예와 대출 가능액은 별개의 문제입니다.
- 매입임대나 정비사업 주택이라면 별도 신청기간이 적용되는지 확인합니다.
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자주 묻는 질문
2026년 9월 23일 현재 바로 새 연장 기준으로 신청할 수 있나요?
아직 새 기준 시행 전입니다.
국토교통부가 발표한 연장·확대 조치는 2026년 10월 1일부터 시행될 예정입니다.
실거주 유예를 받으면 2년 거주의무도 없어지나요?
2년 거주의무는 그대로 유지됩니다.
유예기간이 끝난 뒤 실제 입주하면 2년 동안 거주해야 합니다.
세입자가 계약을 계속 갱신하면 계속 입주를 미룰 수 있나요?
갱신계약은 1회, 최대 2년까지만 추가 인정될 예정이므로 계속 연장하는 방식은 아닙니다.
실거주 유예 대상이면 주택담보대출도 더 받을 수 있나요?
실거주 유예와 대출 가능액은 따로 봐야 합니다.
이번 조치는 입주 시점과 거주의무에 관한 것으로 대출 완화 조치는 아닙니다.
매입임대아파트도 무조건 2027년 12월 31일까지 신청하면 되나요?
일부 매입임대아파트는 신청기간이 달라질 수 있습니다.
세제 혜택 적용 시점 등이 조정되면 그 시점부터 15개월 동안 신청할 수 있도록 별도 기준이 적용될 예정입니다.
