분양가상한제 기본형건축비는 2026년 9월 15일 정기고시에서 대표 기준으로 ㎡당 232만8천원이 됐습니다.
직전 2026년 7월 15일 비정기 고시의 223만7천원/㎡에서 232만8천원/㎡로 4.07% 상승했습니다.
이 대표 단가는 모든 주택에 똑같이 적용되지 않으며, 실제 분양가격은 택지비와 건축비 가산비용까지 함께 반영해 정해집니다.
9월 정기고시에서 얼마나 올랐나요?
대표 기준 단가는 직전보다 ㎡당 9만1천원 올랐습니다.
| 구분 | 2026년 7월 15일 | 2026년 9월 15일 | 변화 |
|---|---|---|---|
| 대표 지상층 기본형건축비 | 223만7천원/㎡ | 232만8천원/㎡ | 4.07% 상승 |
| 간접공사비 | 60만4천원 | 66만3천원 | 9.77% 상승 |
이번 정기고시에는 공사 전 단계의 안전투자 지원을 강화한 기준이 반영되면서 간접공사비가 크게 올랐습니다.
간접노무비 적용 요율은 14.6%에서 18.1%로 조정됐습니다.
기타경비 적용 요율은 6.0%에서 6.9%로 조정됐습니다.
기본형건축비의 4.07% 상승과 간접공사비의 9.77% 상승은 서로 다른 항목이므로 같은 숫자로 해석하면 안 됩니다.
9월 15일 이후 어떤 단지에 적용되나요?
2026년 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 이번 정기고시가 적용됩니다.
일반 사업주체는 입주자모집승인 신청일을 기준으로 가장 가까운 시점에 고시된 기본형건축비를 적용합니다.
사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사라면 입주자모집공고일을 기준으로 봅니다.
분양가상한제는 공공택지에서 공급하는 공동주택과 민간택지 가운데 상한제가 적용되는 지역의 공동주택에 적용됩니다.
2026년 9월 안내 기준으로 민간택지 분양가상한제 적용지역에는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 포함됩니다.
타입별 기본형건축비가 모두 232만8천원인가요?
모든 타입에 232만8천원/㎡를 똑같이 쓰는 것은 아닙니다.
층수는 16~25층 이하 구간에 해당하는 경우의 대표 기준입니다.
전용면적은 60~85㎡ 구간에 해당합니다.
232만8천원/㎡는 이 조건에 해당하는 주택의 지상층 건축비 기준입니다.
기본형건축비는 지상층 건축비와 지하층 건축비를 나누어 산정하며, 층수와 면적 구간에 따라 적용되는 단가가 달라집니다.
| 확인할 항목 | 왜 다른가요? |
|---|---|
| 지상층 건축비 | 층수와 주택 면적 구간에 맞는 고시 단가를 적용합니다. |
| 지하층 건축비 | 지상층과 별도로 산정해 기본형건축비에 반영합니다. |
| 지역별 조정 | 지자체가 지역 특성을 반영해 별도 고시할 수 있습니다. |
시장, 군수 또는 구청장은 분양가심사위원회 심의를 거쳐 기본형건축비의 95% 이상 105% 이하 범위에서 지역 단가를 따로 정할 수 있습니다.
따라서 분양가상한제 기본형건축비의 타입별 상승을 볼 때 모든 주택형에 같은 단가를 넣어 계산하면 안 됩니다.
기본형건축비와 실제공사비는 왜 다를까요?
기본형건축비는 시공 현장에서 실제로 쓴 공사비를 모두 더한 금액이 아니라, 분양가 상한을 계산할 때 사용하는 표준 건축비 기준입니다.
현재 규칙의 기본 산식은 분양가격 = 기본형건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비입니다.
공공택지의 택지비는 택지 공급가격에 규칙에서 정한 관련 비용을 더해 산정할 수 있습니다.
공공택지가 아닌 곳은 감정평가한 금액을 중심으로 택지비를 계산하고, 규칙에서 인정하는 관련 비용을 반영할 수 있습니다.
그래서 대표 기본형건축비가 4.07% 올랐다고 해서 최종 분양가격도 4.07% 그대로 오르는 것은 아닙니다.
가산비용에는 어떤 항목이 들어가나요?
건축비 가산비용에는 구조 형식, 친환경 및 에너지 설비, 인텔리전트 설비처럼 규칙에서 인정하는 항목이 반영될 수 있습니다.
기초와 지반공사처럼 규칙에서 인정하는 비용도 가산비용에 포함될 수 있습니다.
현장에서 돈이 들어간 모든 공사비가 자동으로 더해지는 것이 아니라 정해진 항목과 산정방법에 맞는 비용을 따로 계산합니다.
말뚝박기 등 기초와 지반공사 관련 비용은 필요하면 분양가심사위원회가 적정성을 검토할 수 있습니다.
왜 7월 비정기 조정 뒤 9월에 또 고시됐나요?
기본형건축비는 원래 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 정기 고시합니다.
정기고시 뒤 3개월이 지난 시점에 주요 건설자재 가격이 15% 이상 변동하면 가격 변화를 반영해 중간에 다시 조정할 수 있습니다.
2026년에는 7월 15일 비정기 조정 뒤 9월 15일 정기고시가 이어졌기 때문에 두 고시가 약 두 달 간격으로 나온 것입니다.
분양가가 얼마나 달라질지 볼 때 무엇을 확인하면 되나요?
고시된 ㎡당 금액 하나만 보는 것보다 해당 단지에 어떤 기준이 실제로 적용되는지 차례대로 확인하는 편이 정확합니다.
- 먼저 청약하려는 단지가 분양가상한제 적용주택인지 확인합니다.
- 입주자모집승인 신청일이나 사업주체에 따른 모집공고일을 보고 어느 고시가 적용되는지 판단합니다.
- 아파트의 층수와 면적 구간에 맞는 기본형건축비를 봅니다.
- 구조와 설비, 기초공사 등에 인정되는 건축비 가산비용이 있는지 살펴봅니다.
- 마지막으로 택지비와 분양가심사위원회 심사 결과까지 함께 봐야 실제 분양가격에 가까워집니다.
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분양가상한제 기본형건축비 FAQ
기본형건축비가 4.07% 오르면 분양가도 4.07% 오르나요?
같은 비율로 오르는 것은 아니에요.
분양가격에는 택지비와 건축비 가산비용 등 다른 항목도 함께 반영돼요.
9월 15일 전에 승인 신청한 단지도 232만8천원을 적용하나요?
이번 9월 정기고시는 2026년 9월 15일 이후 승인 신청 단지부터 적용돼요.
사업주체가 국가나 지방자치단체, LH, 지방공사라면 모집공고일을 기준으로 봐요.
232만8천원은 모든 아파트 타입에 같은 금액인가요?
모든 타입에 같은 단가를 쓰는 것은 아니에요.
층수는 16~25층 이하 구간에 해당해야 하고, 전용면적은 60~85㎡ 구간에 해당해요.
이 조건에 맞는 주택의 지상층 건축비 대표 기준이 ㎡당 232만8천원이에요.
실제공사비가 많이 들면 그 금액을 전부 가산할 수 있나요?
실제공사비 전부가 자동으로 인정되지는 않아요.
건축비 가산비용은 규칙에서 정한 항목과 산정방법에 맞춰 계산해요.
지자체마다 기본형건축비가 달라질 수도 있나요?
95% 이상 105% 이하 범위에서 따로 정할 수 있어요.
지역 특성을 반영해 별도로 고시하려면 분양가심사위원회 심의를 거쳐야 해요.
청약 단지의 분양가 변화를 볼 때는 고시 단가 하나보다 적용 날짜, 층수와 면적 구간, 택지비와 가산비용을 함께 확인해보세요.
